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          (地金網CMBS平臺)地金網聯合多家金融機構針對商業地產CMBS(資產證券化)項目服務[ 資金編號:ZJ280 ]

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          投資方式: 債權投資 資金主體: 證券公司
          資金主體所在地區: 全國 投資行業: 綜合體,購物中心,商業街,寫字樓,酒店
          投資地區: 全國,一線城市,二線城市,三線城市 投資金額: 1億-50億元
          資金成本: 5-12 風控要求: 其它
          投資期限: 1-30 年 更新時間: 2022-05-25 14:40
          項目交易流程

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          與交易雙方電話溝通針對項目進行專業評估針對項目特點匹配合適客戶為交易雙方設計專業的交易模式交易完成后的項目增值服務

          聲明:項目圖片部分來源于網絡,版權歸原作者所有,如有侵權,請與本網聯系刪除。QQ號:2116005100
          綜合體 購物中心 商業街 寫字樓 酒店
          前期費用:

          無任何前期費用

          投資要求概述:

          2022年5月,地金網組建了專業的團隊,并聯合多家金融機構,證券公司推出——CMBS資產證券化項目平臺,旨在解決“商業類項目”融資問題。
              
              
               地金網CMBS項目說明:
               CMBS指商業房地產抵押貸款支持證券(CommercialMortgage-backed Securities,CMBS)以單個或多個包括寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業物業的抵押貸款組合包裝而構成的基礎資產,通過結構化設計以相關地產未來收入(如租金、物業費、商業管理費等)為主要償債本息來源的資產支持證券產品。
               與其他融資方式相比,CMBS的優勢在于發行價格低、流動性強、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持資產控制權和未來增長潛力、以及資產負債表表外融資等。
              
               CMBS與經營性物業貸、REITs比較:
               CMBS能夠達到比經營性物業貸更低的融資成本,通過將CMBS產品的募集資金償還高息負債,能夠有效降低企業現有融資成本。此外,CMBS產品的預計融資規模為物業評估值的60%-70%,較傳統的經營性物業貸規模更大,且由于可采用物業的最新估值,可有效擴大融資規模。
              
               CMBS相比較傳統的經營性物業抵押貸款,優勢在于融資期限較長,通過回售選擇權、續發等結構化安排,CMBS的最長融資期限可達30年;CMBS的融資規模較高、資金使用靈活、流動性高(經交易所審核出函、中登掛牌轉讓,流動性較高)、融資成本低。從投資者(銀行等)的角度來看,經營性物業抵押貸款屬于非標產品,銀行計提分風險保證金比例為100%,而對于CMBS風險計提保證金比例則為20%,大幅度釋放銀行風險保證金額度。
              
               CMBS相比于REITs產品而言,商業物業只需辦理抵押、無需辦理產權過戶或者是項目公司股權的過戶,這對于絕大多數想繼續持有物業獲得地產增值的持續紅利、不想真實出售的商業物業持有者而言,是最佳的選擇。CMBS由于在結構設計時,只需要商業物業抵押、物業租金收入質押、項目公司股權質押,因此不涉及新增增值稅和企業所得稅等稅負,而權益性REITS由于前期需轉讓商業物業資產或者項目公司股權,需要繳納企業所得稅或者土地增值稅以及契稅,在當前我國雙重征稅的法律環境下,商業物業所有者一般不會選擇真實出售物業發行REITs產品進行融資。
              
               CMBS的獨有特征:
               1、證券本息主要來源于租金收入和運營收入
               CMBS以商業物業抵押貸款為基礎資產,而用于證券化的商業物業抵押貸款一般對借款人沒有追索權,因此盡管理論上應由借款人償還貸款,但實際上還款來源是商業物業的租金收入和運營收入,所以對商業物業的現金流進行分析和預測成為關鍵。
              
               2、入池資產數量多樣化
               CMBS的入池資產包括零售物業、辦公樓、酒店、自助倉庫、工業廠房、醫療中心、混合租戶物業等,種類繁多,這與通常以某類同質資產構建資產池進行證券化明顯不同。具體來看,美國的CMBS交易根據抵押貸款的規模、借款人數量及分散化程度分為三類:SASB交易、通道交易及融合交易,這三種模式的主要區別為單個借款人的金額占比不同。
              
               3、CMBS的期限與租戶的租期存在錯配
               在設計資產支持證券時,一般要求證券本息償付的現金流與基礎資產產生的現金流在期限上相互匹配,以避免期限錯配帶來的流動性和償付風險。
              
               4、抵押物為商業物業
               不同于基礎設施資產證券化以基礎設施的收費權或運營權為抵押物,CMBS的抵押物為商業物業。
              
              
               地金網商業地產CMBS(資產證券化)項目的要求如下:
               項目類型要求:寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業物業;(集中式廠房也可以做,租客不低于10家,有穩定的現金流租金)
               發行時間:3-4個月內做完;
               資金成本:5%-12%;(說明:ABS類成本根據市場窗口及企業信用,一事一議。還根據企業是民營還是國有,城市能級、項目位置及現金流強弱等綜合因素確定)。
               使用期限:10-20年;
              
              
               融資企業需要提供的資料清單:
               1、基礎資產:基礎資產中涉及的物業,需要按業態分別提供。所需提供的具體資料如下陳列。
               一、項目概況
               (1) 土地性質(若為國有劃撥土地需關注處置問題)、用途、土地使用權面積;
               (2) 基礎設施(如電梯、空調、監控系統等)、如果是酒店,需要注明酒店級別;
               (3) 建筑面積、使用面積、房間數、所占樓層;
               (4) 完工以及投入運營時間;
               (5) 完工前成本構成及占比,以及預計投入運營后的五年里每年的成本;
               (6) 投入運營后的五年每年可以產生的收入以及出租率;
               2. 區域競爭狀況
              
               二、停車場(如有)
               1. 概況
               (1) 位置、面積、停車位、物業管理措施;
               (2) 租金收取方式、每年租金收入、出租率(2018~2021年);
               (3) 成本構成及占比;
              
               三、融資方前期提供本年度評級報告及審計報告即可
               (1)立項后需要提供紙質資料(需蓋章);
               (2)電子資料;
               (3)公司房地產運營、開發數據;
               (4)公司營業收入分地區情況;
               (5)公司持有物業情況;
               (6)請文字介紹公司是如何控制經營成本;
               (7)請文字介紹公司的發展戰略及措施;
               (8)提供公司3年審計報告(包括但不限于資產負債表、利潤表、現金流量表和現金流量表補充資料共計4張表格);
               (9)截至近期年末,公司現有長期借款統計;
               (10)公司近三年公司關聯交易情況;
               (11)公司近三年公司對外提供擔保等或有負債情況,被擔保公司的經營情況和財務實力。
               (12)截至目前,公司及子公司(合并口徑)銀行授信情況。
              
               歡迎企業申報該類項目。
              
              
               業務咨詢電話:
               13584059188(徐總); 13372021126(張奕飛);
              
              
               地金網因業務迅猛發展,歡迎各地業務加盟招募合作:
               2022年地金網全國主要城市業務加盟合作,歡迎共贏發展!
               加盟咨詢:13584059188(手機號同微信號);13372021126(手機號同微信號);
               歡迎掃描下面二維碼報名。

          投資案例:

          項目合作團隊完成的項目舉例:
               1、珠海某購物中心35億CMBS,已發行;
               2、某地產前5位,幾百億CMBS;已發行
               3、南京某企業河西****廣場資產支持專項計劃獲批規模17.5億;已發行
               4、南京某企業****國際中心資產支持專項計劃獲批規模30億;已發行
               5、南昌某商業資產支持專項計劃獲批規模18億,已發行;
               6、某長租公寓資產支持專項獲批規模3.6億,已發行;
               7、江蘇某**會展中心資產支持專項計劃獲批規模2.5億,已發行;
               8、某***中心資產支持專項計劃獲批規模5.5億,已發行;

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