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          [克而瑞]濱江集團:提速擴張,2019年繼續沖擊千億

          放大字體  縮小字體 發布日期:2019-04-28  來源:克而瑞  瀏覽次數:27484
          核心提示:濱江集團2018年合約銷售金額達850.1億元,較2017年增長38.2%,2019將繼續沖刺千億目標。

          濱江集團



          克而瑞研究中心  房玲、馬娟

          ??濱江集團2018年合約銷售金額達850.1億元,較2017年增長38.2%,2019將繼續沖刺千億目標。2018年,濱江集團加大投資力度,通過招拍掛、收購等方式積極囤儲,全年新增土地建面同比上升57.4%至347.0萬平方米,為企業擴張奠定基礎。在持續加大投資開發力度的情況下,濱江集團持有現金減少至71.9億元,杠桿率有所上升,凈負債率有所增加,這也是企業規?;焖侔l展的必經之路。2018年末現金短債比下降至1.34,但仍處于較為穩健的水平,短期償債壓力不大。在多元化業務方面,集中式長租公寓業務穩步推進。

          ??銷售:2019年繼續沖擊千億

          ??老牌浙系房企濱江集團近幾年銷售規模持續擴大,2018年實現銷售金額850.1億元,較2017年上升38.2%。自2016年提出濱江速度后,濱江集團采用品牌管理輸出,包括代建和小股操盤等合作方式加速規模擴張,4年銷售金額復合增長率達53.9%。2018年濱江集團公布的37個主要房產項目中,11項目權益占比低于50.0%。

          ??考慮到下半年房地產行情市場變動,2018年沖刺千億之際濱江集團調整目標,將千億計劃推遲到2019年。若要完成千億目標,濱江集團2019年銷售金額同比增速高于17.6%即可,全年業績可期。

          ??從銷售區域分布來看,濱江集團的銷售依然主要來源于浙江省內,在其大本營杭州,濱江集團的市場認可度和影響力也不斷鞏固。根據克而瑞浙江區域發布的《2018年度杭州房企TOP20》顯示,2018年濱江集團在杭州市場流量銷售額排名第一;在克而瑞浙江區域發布的《2018年度杭州金盤榜》成交金額TOP10項目中,濱江集團也摘得4席。此外,濱江集團的省外項目銷售貢獻比例也有所增加,如上海公園壹號2018年成功開盤,銷售額超過31億元。過去兩年,濱江也加大了浙江省外的拿地力度,未來還需進一步加強省外銷售,平衡銷售結構的同時,也能進一步更好的促進規模增長。

          銷售金額

            投資:將重點關注杭州、南京、蘇州、成都、武漢等城市

          ??濱江集團2018年繼續補倉,全年通過招拍掛、參與項目合作開發和收購等方式,收獲26個項目。全年新增土地儲備建面較2017年上升57.4%至 347.0萬平方米,總金額約496億元;新增土地儲備權益建面133.5萬平方米,同比增長24.1%。在高速擴張的過程中,大量的合作起到了很大的作用。未來,在合作推動企業擴張同時,也要適當增加權益比例,從而推動企業更好的發展。

          土儲情況


          ??2018年濱江集團在浙江省內的新增土地建面占比約為88.1%,同比微增3.6個百分點。在聚焦杭州,深耕浙江,輻射華東,關注粵港澳和中西部重點城市的區域布局戰略指導下,濱江集團持續維持浙江省內的項目拓展。作為濱江集團的大本營,杭州的新增土地建面同比增加32.5%至136.0萬平方米,雖然新增建面占比較2017年減少7.4個百分點至39.2%,但依舊是濱江集團新增土地儲備最大來源城市。除杭州外,溫州、寧波和湖州新增地塊項目明顯增多,3個城市新增土地建面占比均在10.0%以上。

          ??此外,濱江集團2018年浙江省外區域新增土儲建面占比同比下降3.6個百分點至11.9%,且城市也發生了較大變化。2017年濱江集團的省外拿地主要是在深圳,2018年之前濱江集團的省外布局只有上海和深圳兩個一線城市,2018年則在江蘇南通和江西上饒2個城市開拓了布局。為完成千億目標、豐富土地儲備,濱江集團2019年將會把資源重點向杭州以及有前景的區域傾斜,積極進入適應濱江風格的、人口凈流入的、經濟發達的、需要濱江產品的城市和區域,例如南京、蘇州、成都、武漢等。

          土地儲備

            財務:加大杠桿提速擴張

          ??得益于武林壹號部分樓宇、華家池住宅及商業部分及東方星城住宅等多個項目交付結轉以及項目管理費收入的實現,濱江集團2018年營業收入同比增長53.3%至211.2億元。其中,房地產開發業務營業收入占比達96.0%;杭州地區營業收入貢獻率雖然較2017年下滑2.4個百分點,但仍在90.0%以上。此外,濱江集團以合作的方式通過品牌管理輸出實現項目管理收入5.37億元,同比增長64.8%。

          ??2018年濱江集團毛利潤和凈利潤分別為75.5億元和31.5億元,分別較2017年增加80.3%和36.5%,利潤規模持續增大。與此同時,其毛利率同比增加5.3個百分點至35.7%,凈利率下滑1.8個百分點至14.9%,依舊維持較高水平。濱江集團2018年歸母凈利潤同比減少28.9%至12.2億元,歸母凈利率下降6.7個百分點至5.8%。

          盈利情況

            由于購買土地、增加土地儲備及支付土地保證金的大幅增加,濱江集團在手現金2018年同比減少25.0%至71.9億元,凈負債率上升至98%,這也是企業規?;焖侔l展的必經之路。期末,現金短債比下降至1.34,長短期債務比降至3.85,但仍處于較為穩定的水平,短期償債壓力不大。此外,濱江集團2018年平均融資成本為5.8%, 雖然略有上升,但仍處在行業較低水平,整體財務比較穩健。

          負債情況

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