首頁 > 不良資產 > 債權類資產 >國內新一線城市核心70萬方住宅項目(調規)配夾層資金4億,回報率100%(提問更新)

          國內新一線城市核心70萬方住宅項目(調規)配夾層資金4億,回報率100%(提問更新)[ 項目編號:BL87 ]

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          項目類型: 債權類資產 處置方式: 破產清算
          資產所在地區: 全國 資產類型: 企業
          項目屬性: 房產 有無擔保:
          資產總額: 萬元 轉讓金額: 15億元
          債權數量: 更新時間: 2022-05-06
          項目交易流程

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          聲明:項目圖片部分來源于網絡,版權歸原作者所有,如有侵權,請與本網聯系刪除。QQ號:2116005100
          資產概況:

          該項目位于國內新一線城市主城區市中心地段。該項目為資產重組項目,可以調整原先規劃(政府同意),把住宅占比從20%調整到80%左右(調規時間6個月內完成)。并且,該項目已經有明確的收購方(上市公司)。目前,該項目已經建設46萬方,土地證有19萬方。
              
               項目具體數據:
               公司名下現有土地使用權證四個,宗地面積共計19萬平方米,總計容面積為70萬平方米。
               存貨狀況-土地使用權及其地上在建工程包括:
               項目一標段為 1-4 樓(住宅),僅做了基礎施工;
               二標段為 5-7樓(寫字樓),其中 5-6樓主體結構已完工,7樓規劃 35 層,施工至 10 層/11 層;
               三標段為 8-11樓(酒店、 低密度商業),其中 8樓完成 了平基土石方開挖及邊坡支護,9-11樓主體結構已完工。
               目前,已經累計已修建面積 46.4萬平方米。
               項目現狀:住宅部分沒有建設,只做完了基礎工程。商業部分,部分拆掉,部分保留,部分改住宅。
              
               某上市房企,已經確定要全部住宅,指標一調整過來,該房企就進行收購,愿意簽署前期協議。。
              
               價格測算:收購價格為15億元/70萬方=2000元/平方米
               調整規劃需要補交每個平方1200元,這筆費用由收購方(上市公司)支付;
               整體測算樓面價:2000元+1200元=3200元;(周邊地塊樓面價在7000元左右);
              
               目前,該項目調規公司,已經完成幾個項目的調規項目,并且成功轉讓給其他地產企業。該項目,調規公司愿意出1個億的劣后資金+10.5億的金融機構配資,目前尚缺4億的資金。
              
               交易結構:
               合作方負責調規,出劣后資金1億,投資方出4億,作為夾層資金,金融機構配資70%(約10.5億)優先級。
               投資回報:出資比例4億,時間為6個月,回報率:100%。
              
               安全保障:
               1、收購方可以簽署前期收購合同;
              
               交易結構設計:
               合作公司A,出資1億;
               配置金融機構B,出資10億;
               資方C,出資4億;
               可以由C來操盤,也可以只做財務投資,A做劣后;
              
               該項目如果二拍沒人報名,三拍成本就低多了,利潤更高。
              
               客戶提問:
               ?1、這個劣后投資人是(哪個公司?)關鍵;項目測算比較難,目前住宅太少現金流不足算不上帳;需要有把握的架構設計;
               答:目前項目背后實力比較弱,如果項目不復雜,早就給拿下了。拍下來的樓面地價只有2000多,而且還有起碼30萬方的工程可以用,賬是隨便都算得過來的。至于項目復雜,那是肯定的,否則也拖不了那么久。
              
               2、不用想更改規劃設計;(更改只是偶然,不更改是正常);只能按現狀測算;
               答:規劃指標的更改,是肯定的,至于住宅占比70還是80,那確實是不一定的。對方已經改成功幾個案例。符合政策。所以,這個項目關鍵是誰做很重要。
              
              
              
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